전세의 역습, 상실감에서 안정감으로?

부동산 가격이 최근 몇 년 동안 말도 안되게 올랐다. 이제 더 이상 오를 곳이 없다고 생각했지만, 그 지점을 통과하고도 한참을 더 올랐다. 그 과정에서 많은 사람들은 쾌재를 불렀고, 또 많은 이들은 상실감을 느꼈다. 누구보다 크게 상실감을 느낀 사람들은 전세 세입자들일 것이다. 이들은 실제 집값이 많이 오른 지역, 그리고 많이 오른 집에서 살고 있다. 그리고 집값이 올랐는데, 이들에게 돌아오는 혜택은 전혀 없다. 집값이 올랐으니 전세금도 오를 가능성이 높아졌다. 분명히 오를 것이다. 본인이 살고 있는 집의 가치가 올랐는데 돌아오는건, 높아진 전세금 부담이다.

적잖은 상실감을 느꼈으리라. 그래서 이 사람들의 '내 집 마련'에 대한 대한 욕구는 더욱 커졌다. 전세에 살던 사람들뿐이 아니다. 이미 집이 있는 사람들도 집이 돈을 벌어준다는 것을 실감했다. 집이 없는 사람들은 돈을 버는 거의 유일한 방법이 집이라는 생각을 하게 되었다. 결론은 너도나도 집을 사고 싶어 한다. 집값이 오르면서 이런 추세는 더욱 심해졌다. 즉, 그렇게 매년 새 아파트가 공급되었음에도 아직 수요에 비해 공급이 부족하게 된 것이다.

그렇다면 집값은 앞으로도 계속 오르기만할까, 알 수 없다. 하지만 단기간에 너무 급격하게 오른 것은 확실하다. 그리고 급등한 가격은 다시 제자리를 찾아 내려오기 마련이다. 적절한 부동산 가치를 찾아서 조금은 내려오리라 생각한다. 여러 가지가 있지만, 첫 번째는 정책적인 부분이다. 드디어 정부가 강하게 부동산을 통해 수익을 거두는 사람들에 대해 제재를 가하기 시작했다. 늦어도 한참 늦었지만, 어쨌든 시작했다. 다른 것보다 대출 규제와 전매기간 확대는 꽤나 실효성이 있는 정책이란 생각이 든다. 어설프게 시세 차익을 노리는 사람들이 끼어들 틈을 막는 역할을 할 수 있을 것 같다. 여기에 고가주택과 다주택 보유자에 대한 보유세가 점점 인상될 가능성이 높다. 또한 보유세를 측정하는 공시지가도 점차 올려나갈 예정이므로, 다주택자들의 부담은 점차 늘어날 전망이다.

그렇게 되면 실수요자 외에 투기 목적으로 끼어드려는 사람들로 인한 가수요가 줄어들고, 보유세를 줄이기 위해 일정 수량의 집을 내놓게 되는 사람들이 나타나면서 집값이 다소 하락할 여지가 생긴다. 하지만 이건 정책들이 성공한다는 가정에 의해서다. 정책이 실효를 거두지 못하면 지금보다 집값이 더 오를 수도 있지만, 계속 추가 정책을 낼테니까 아마 집값은 일시적으로라도 꺾이는 모습을 보일 가능성이 높다.

이런 시점에서 매매와 전세를 고민하는 사람들이 많이 있을 것이다. 청약에 당첨되는 것이 아니라면, 매매가 그다지 좋지 않은 결정이 될 수도 있다. 왜냐하면 괜한 보유세만 지출해야할 수도 있으니까. 차라리 전세는 세금을 내지 않으니, 마음이 편하다. 그리고 집값이 더 오르지 않을 가능성이 높기 때문에 상실감보다 안정감을 준다. 집값이 떨어진다는 불안감, 그리고 점점 늘어나는 보유세 부담을 지지 않아도 되기 때문이다.

하지만 또 문제는 있다. 세상은 호락호락하지 않다. 위에서 이야기한 보유세 인상 등의 이유로 집주인들은 더 이상 전세를 내놓지 않으려 한다. 벌써 강남 등 부동산 가격이 오른 지역은 전세 매물을 찾아보기 어렵다. 반전세가 늘어나는 추세다. 즉 보유세 부담을 결국은 세입자에게 넘기거나, 같이 부담을 시키고자 하는 것이다. 

즉, 아래와 같은 루트로 이어질 가능성이 높다. 그래도 지금 상황에서 온전한 전세에 살고 있다면, 상실감보다는 안정감을 누리고 있다고 봐도 좋을 것이다. 집주인이 보유세를 대신 내주고 있는 셈이니까. 내 생각에 그럼에도 불구하고 지금까지처럼 집값의 상승으로 상실감을 느끼는 일은 앞으로 없지 않을까 싶다.

집값 상승 ▶ 정부 정책 도입(세금인상) ▶ 집값 일시적 인하 / 전세 매물 품귀 ▶ 월세 or 반전세 대부분 ▶ 집값 상승?

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2020년 이후 어떻게 부동산 시장이 움직일지 모른다. 시장이 계속 변하는 만큼 계속 고민해야 하는 시기인 것 같다. 매매를 해야할지, 전세를 살아야할지, 아 물론 그 전에 전세든 매매든 살아가기 위해 돈을 많이 벌어야 하는 우리내 인생이다. 모두 화이팅이다.