[부동산, 내 집 마련] 가장 먼저 생각해야할 4가지

내 집을 마련해야겠다는 생각이 들었다. 그렇다면 이제 무엇을 해야할까. 막막하기만하다. 나는 기본적으로 아파트를 기준으로 이야기하고자 한다. 지금 빌라에 살고 있지만, 빌라는 사실 가치가 점점 떨어질 가능성이 높다. 그리고 공실도 많다. 또한 아파트에 비해 단점이 뚜렷하다. 주거안정감이 떨어진다. 여러 이유로 나는 아파트를 통한 내 집 마련을 목표로 하고 있다. 쉽지 않은 길이다. 그렇지만 '천 리 길도 한 걸음부터'라는 말이 있다. 한 걸음을 힘차게, 같이 내딛어보자. 

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1. 나는 정확히 얼마가 있는가, 그리고 얼마를 대출받을 수 있는가.

가장 첫 번째 해야할 일이다. 나를 알고 적을 알면 백전 백승이라는 말이있다. 먼저 나를 알아야 한다. 나를 아는 일은 어렵다. 하지만 어려운 것보다 두려운 경우가 더 많다. 내가 정확하게 얼마를 가지고 있는지 파악하는 일은 초라한 나와 적나라하게 마주하는 일이기 때문이다.

그래서 생각보다 회피하며 살아가고 있는 사람들이 많다. 그렇지만 마주해야 현실을 인식할 수 있다. 그래야 한 걸음 더 나아갈 수 있다. 나는 일찍 취업해서 꾸준히 경제활동을 했지만 돈을 모으지 못했다. 이런저런 일들이 있었다. 그래서 모은 돈이 많지 않다. 그렇기 때문에 내 자산을 정확하게 파악하는 것을 미루고 미뤘다. 하지만 파악해야하고, 그래야 내 집마련에 대한 계획을 세울 수 있다.

바로 다음에 얘기하겠지만, 내가 가지고 있는 자산을 파악함과 동시에 주택담보대출 외에 얼마의 기본 대출을 더 받을 수 있는지 파악하는 것도 중요하다. 그래야 '내가 가진 자산 + 기타 대출 + 주택담보대출 = 주택 구매'를 할 수 있다. 여기서 대출은 제2금융권까지 가지 않는 것이 좋다. 연이율이 5% 넘어가버리면, 큰 부담으로 다가온다. 큰 부담을 안고 주택을 매매하는 시기는 이미 지났다. 아무리 대한민국이 부동산 열풍이라고 하지만, 묻지마 부동산 투자의 시대는 끝났다고 보는 것이 맞다. 대출은 무리하지 않는 선에서 해야 한다.

2. 나는 한 달에 얼마씩 갚아나갈 수 있는가 

내가 가진 자산을 파악했다. 스스로의 민낯을 마주했다. 의외로 돈이 많다고 느꼈을 수도 있고, 그 동안 나는 무엇을 하며 살아온 것인지 한심해졌을 수도 있다. 그렇지만 그게 바로 지금까지의 내 인생의 경제적 결과치다. 그것으로 준비할 수 밖에 없다. 

어차피 우리는 대출의 힘을 빌리지 않고 내 집마련을 하기 어려운 세상에서 살고 있다. 부동산의 가치는 점점 오르거나 어느 정도 유지될 가능성이 높다. 그렇기 때문에 집을 사는 일은 필요하다. 좋은 매물이 있다면 빨리 하는 것이 좋다. 그렇지만 무리해서는 안된다. 무리하다가는 우리 인생이 무너진다. 그렇기 때문에 내가 대출을 받을 수 있는 한도를 정확하게 알아야 한다. 

지금 내가 얼마를 벌고 있는지, 앞으로 소득구조에 변동이 있을 것인지 파악해야 한다. 그렇게 얼마를 대출 받았을 때 일상 생활에 큰 지장없이 빚을 갚아나갈 수 있는지 정확하게 알아야 한다. 

그렇게 내가 가진 돈과 최대로 대출을 받을 수 있는 한도를 정해야 한다. 그래야만 정확하게 내가 구매할 수 있는 주택이 어떤 주택인지 알 수 있다. 문제는 우리나라 집값이, 특히 아파트 가격이 천정부지로 치솟아 있기 때문에 아무리 대출의 도움을 받아도 주택구매가 어려운 경우가 있을 수 있다. 요즘은 부동산 투기를 막기 위해 주택담보대출의 한도도 50%를 넘기 어렵게 나라에서 통제하고 있으며, 혹여나 대출을 받는다고 해도 나의 월소득에 맞추어 계획을 제대로 세우지 않는다면 집을 사고 인생이 무너져내릴 수도 있다.

3. 나는 언제 집에 들어가야 하는가

집을 샀다고 해서 바로 그 집에 들어가서 살아야 하는 것은 아니다. 위에서 이야기한 것처럼 자산 상황에 맞춰 집을 구매해야 하는데, 집은 우선 사두고 그 집을 전세나 월세를 주는 것도 방법이다. 6억짜리 집을 사고, 4억에 전세를 주면 나는 2억의 자금을 통해 주택을 구매할 수 있는 것이다. 내가 당장 집에 들어가지 않아도 괜찮다면 말이다.

자동차 등 왠만한 자산은 보유하고 있으면, 그 가치가 떨어지기 마련이다. 감가상각이다. 그렇지만 대한민국의 부동산은 상황이 다르다. 분명히 세월이 흐르면서 집의 가치는 떨어지는데 정부의 정책과 교통상황, 주변 학군에 따라 집값은 요동친다. 그리고 지금까지는 그 요동이 대부분 우상향이었다. 그리고 앞으로도 그 폭은 감소되겠지만, 크게 다르지 않을 가능성이 높다. 그렇기 때문에 실거주 목적이라면 집을 미리 사두는 것이 나쁜 선택은 아니다. 적어도 지금까지는 그랬다.

그렇기에 우선 집을 사두고, 전세를 주고 나는 조금은 후진 집에서 살면서 그 집에 들어갈 입주 시기를 정하는 것도 좋은 방법일 수 있다.

4. 집을 사는 목적은 무엇인가

경제적 상황에 따라 다를 것이다. 나는 실거주를 목표로 주택을 구매하려고 하는 사람이다. 그렇지만 실거주를 하더라도 집의 가치가 떨어지지 않는 곳에 사고 싶다. 그렇지만 굳이 갭투자를 통해 시세차익을 노리고자 하는 것은 아니다. 그냥 적절한 돈을 주고 집을 마련하고 싶다.

하지만 이것은 내 상황이다. 모든 사람이 나와같지는 않다. 시세차익을 노리고 주택을 구매하는 사람도 있을 것이고, 나처럼 언젠가는 실거주할 것을 목적으로 집을 사는 사람도 있을 것이다. 그리고 지금 바로 집에 들어가야 하는 사람도 있다. 집을 사는 목적이 정확해야 한다. 그래야 내가 지역에 있는, 그리고 어떤 평수의 집을 사야하는지에 대해 답을 내릴 수 있다. 

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이 정도에 대한 답을 명확하게 할 수 있으면 이제 지역을 고를 수 있을 것이다. 지역을 고르는 일은 주택을 구매할 때 가장 중요한 일이다. 출퇴근 거리도 고려해야하며, 결혼 등 라이프이슈가 있는지도 함께 생각해봐야 한다. 그리고 본인의 생활패턴과도 연결지어 생각해야 한다. 본인이 도보 생활권을 선호하는지, 차량 생활권까지도 괜찮은지 따져봐야 하는 것이다. 

나의 자산규모와 주택 구매 목적을 알게 되면 지역을 정하는 것이 수월하다. 그리고 나면 여러 전략을 선택할 수 있다. 청약에 도전하거나 이미 지어진 아파트를 구매하거나, 분양권을 사는 방법도 아직은 가능하다. 이에 대해서는 다음 포스팅을 통해 다루어 보자.